Ne féljünk a kizárólagos szerződéstől!

Az Ingatlanbazár a lakásvásárlás körül kialakulható helyzetekről ír, amelyeket meg lehetett volna előzni, ha kizárólagos szerződést kötünk egy ingatlanossal.

Ilyen például, amikor végül nem derült ki, melyik ingatlaniroda képviselője vagy érdeklődő ügyfele húzta le a WC-t a többszöri lakásbemutatás során. A víz meg csak folyt, folyt, a tulajdonos meg külföldön… Jókora vízszámla kerekedett belőle.

Kizárólagos közvetítői szerződésnél elmaradhatott volna az utólagos egymásra mutogatás.

Persze ennél jóval többet is bukhatunk: megtörtént, hogy félkizárólagos szerződésnél több ingatlanos is aláírta a vevővel a megtekintési nyilatkozatot. A vétel után pedig ketten követelték jutalékukat az eladón – jogosan.

Mire jó a nyilatkozat?

Szinte minden ingatlanirodára igaz, hogy kizárólagos, félkizárólagos és nem kizárólagos szerződést kínálnak ügyfeleiknek.

Több szempont alapján dől el, melyik szerződéstípus lesz a jó: mennyire sürgős az eladás, mi a reális ár.

Ezért egy jó iroda mindig az igény- és helyszíni felmérés után tud hitelesen szerződéstípust javasolni. Ha nem kizárólagos szerződés köttetik, mindkét félnek érdemes vezetni a közvetítési és megtekintési nyilatkozatot, melyből kiderül, hogy ki, kinek, mikor mutatta be a lakást. Így utólag elkerülhető a vita, ki vitte házhoz a befutó vevőt.

E nyilatkozat leginkább az ingatlanost védi, hiszen ezzel tudja bizonyítani, hogy ő hozta a vevőt, így a jutalék is neki jár.

De! Ha pontatlanul vezették/töltötték ki a nyilatkozatot, akár több iroda is nyújthatja a markát a jutalékáért, amennyiben a befutó vevőnek többen is bemutatták a lakást. Az eladó, ha nem tudja érdemben bizonyítani, bizony, kénytelen lesz kifizetni a honoráriumot, két irodának is.

Jótanács: az ingatlanossal kötött szerződés megkötésekor figyelni kell arra, hogy csak a teljes összeg átvétele után kapja meg az ingatlanos a jutalékát, nem a foglaló átvételekor, vagy az aláíráskor.

Kizárólagos szerződés

Sokan ódzkodnak a kizárólagos közvetítői szerződéstől, mondván, nagyon megköti a lakástulajdonos kezét.

E szerződéstípus hátránya egyben előnynek is felfogható: minden – a hirdetéstől az eladásig – csak és kizárólag az ingatlaniroda feladata és felelőssége.

Ezzel viszont kizárja más ingatlaniroda vagy ingatlanközvetítő, sőt, még a tulajdonos értékesítési lehetőségét is. Ezért a sikerdíj is csakis az ingatlanost illeti meg.

De ettől egyáltalán nem kell megijedni bizonyos esetekben, sőt! Az ingatlanbazar.hu Bozsó Bencét, a szegedi Limit Ingatlaniroda vezetőjét kérdezte a kizárólagos szerződésről.

„Leginkább azoknak ajánlott ez a szerződéstípus, akik külföldről vagy a lakástól távolabb élve kívánják értékesíteni az ingatlant. Ezen kívül persze azoknak is előnyös lehet, akik nem akarnak vagy nem tudnak bíbelődni az értékesítési procedúrával. Ezek az ügyfelek általában nagyon elfoglaltak vagy esetenként mozgásukban korlátozottak. Ilyen esetekben sokkal egyszerűbb kulcsot adni egyetlen ingatlanirodának, aki felméri, hirdeti, bemutatja a lakást és az egész folyamatot az adásvételi szerződésig koordinálja. Legolcsóbb megoldásnak a kizárólagos szerződés számít. Szegedi viszonylatban átlagosan 1-1,5 százalékkal olcsóbb a nem kizárólagos szerződésnél” – magyarázza a szakember.

Az átlagos ingatlanos hirdetésekkel szemben itt szabadabb az ingatlanos keze, sokkal több és pontosabb információt tud az érdeklődők rendelkezésére bocsátani: pontos cím, részletesebb leírás, a ház kerítésére vagy ablakára kihelyezett tábla, több fotó.

Ezek az információk már a hirdetésekben megjelennek, így előszűrik az érdeklődőket. Ők már azok az érdeklődők, akik potenciális vásárlónak számítanak, hiszen jóval több és pontosabb információt kaptak előzetesen az ingatlanról.

Félkizárólagos szerződés

Létezik az úgynevezett félkizárólagos szerződés: itt a tulajdonos és csakis egyetlen ingatlaniroda értékesítheti a lakást.

A gyakorlatban ez a legelterjedtebb szerződéstípus.

Ha a tulajdonos maga szerzi a vevőt, akkor – a szegedi Limit Ingatlaniroda vonatkozásában – a 2-2,5 százalékos jutalék nem illeti meg az irodát. Erről az eladónak 3 napon belül értesítenie kell az ingatlanos céget.

„A félkizárólagos drágább, mint a kizárólagos, de nem a legdrágább! Ezen első 2 szerződéstípust általában 3-6 hónapos határidővel kötik: ezt az ingatlanos úgy fogja fel, hogy a tulajdonos ennyi időre adja meg neki a bizalmat az értékesítésre. Ha lelkiismeretesen végzi a munkáját, a tulajdonos nem szokott másik irodát keresni a határidő után sem, és mivel a jutalék mértéke sem emelkedik, így a piacinál kedvezőbb jutalékért fut tovább a megbízás. Ez – szintén a szegedi piacot nézve – átlagosan 0,5-1 százalékkal marad el a nem kizárólagos szerződések jutalékától” – fogalmazott a szakember.

Nem kizárólagos szerződés

Hátránya, hogy ez a legdrágább megoldás, cserébe viszont korlátlan szabadsága van az eladónak, és nem kérhető számon egyik iroda részéről sem. Tehát, előny, hogy ennél a szerződéstípusnál bárki (vagyis több iroda és a tulajdonos is) bárhol hirdetheti és értékesítheti ugyanazt az ingatlant, a jutalék csak annak jár, aki igazolni tudja, hogy a vevővel ő ismertette meg az ingatlant. „Ha az eladó hozza a vevőt, akkor nem jár jutalék egyik ingatlanosnak sem” – mondta el Bozsó Bence.

Fontos megjegyezni, hogy a bizonyítási kötelezettség a nem kizárólagos és félkizárólagos szerződések esetében szinte minden esetben az ingatlanközvetítő feladata!

Besegít a kolléga

Az a gyakorlat, amely szerint egy adott település ingatlanosai jó kapcsolatot ápolnak egymással, Szegeden kifejezetten jól működik. A városban – a szakértő elmondása szerint – viszonylag gyakori a más ingatlanos adatbázisában szereplő ingatlan értékesítése. Itt bevett gyakorlat, hogy az ingatlanos ebben az esetben 1 százalékot ad/kap a kollégájától/kollégájának. Ez persze eltérhet az ország többi településétől, illetve a fővárosi trendektől.

„A helyi ingatlanosok legalább 80 százalékban korrekt módon dolgoznak együtt” – meséli 15 év személyes szakmai tapasztalatával a háta mögött Bozsó Bence. Azt javasolja, eladás előtt mindenképpen gondoljuk át, hogy melyik szerződéstípus a legalkalmasabb a saját esetünkre.

Ha bizonytalanok vagyunk, akár ügyvéddel is konzultálhatunk erről, hiszen ingatlanértékesítés esetén ez a két szakma kéz a kézben dolgozik az ügyfelek érdekében.