Régóta nem látott tüneteket produkált a lakásépítés

Bár az év végi hajrá jól sikerült – a IV. negyedévben több mint kétszer annyi új lakást adtak át, mint az előző három hónapban –, az éves összképen ez sem tudott sokat javítani. 2023-ban 9 százalékkal kevesebb lakás épült1, mint egy esztendővel korábban. A végül megszületett 18.647 új otthon az elmúlt öt év leggyengébb eredménye. Az éves visszaesés legerősebben a vármegyeszékhelyeket érintette (-29%), míg a községekben éppen átlagos, a fővárosban 4%-os, a többi városban pedig 2%-os csökkenést láthattunk. A területi különbségek2 még szélsőségesebbek. 

Csongrád-Csanádban kétharmaddal kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban, és erős visszaesést mutatnak Zala (-59%) valamint Nógrád (-52%) adatai is. Ezekkel szemben négy vármegyében sikerült felülmúlni a 2022-es újlakás-hozamot: Komárom-Esztergomban (+106%), Tolnában (+53%), Vasban (+14%), valamint Pest vármegyében (+7%). 

A tavaly átadott otthonok összetétele is igen jellegzetes. Majdnem kétharmaduk (64%) eleve a piacra készült, ez az arány a 2000-től vezetett statisztikában még soha nem volt ilyen magas. Különösen kiemelkedő az eladásra építők részaránya a fővárosban (92%), ami az általános volumencsökkenéssel együtt azt is eredményezte, hogy nagyon alacsony szintre csökkent a saját használatra felépített új otthonok száma. Hasonlóan korszakosnak számító pozitív rekordot ért el tavaly az ingatlanberuházók részesedése az egyéb városokban (57%) és a községekben (30%). 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője e jelenséget azzal magyarázza, hogy a magánépíttetők sokkal hamarabb és érzékenyebben reagáltak a romló gazdasági kilátásokra. Ők már 2022 végén, 2023 elején fékeztek, így el sem indították azokat a beruházásaikat, amelyek még javíthatták volna a tavalyi újlakás-statisztikát is. Velük szemben a vállalkozóknak a korábban – még a jobb időkben – induló, s lassabban kifutó nagyobb projektjei jelentősebb súlyt nyerhettek a tavalyi termésben. Erre az eltolódásra utal az is, hogy a 2023-ban átadott otthonok között – az előző évhez képest – nőtt (39% → 45%) a lakások, míg csökkent (49% → 46%) a családi házak aránya3. 

A közeli jövő kilátásait az építési engedélyek kiváltása jelzi, e tekintetben még radikálisabb fékezést mutat a 2023-as statisztika4. Az előző évhez képest 39 százalékos az országos visszaesés, aminél nagyobbat az ezredforduló óta nem láttunk. Ehhez csak az a sokk hasonlítható, amit 2010-ben a lakáspiaci válság, vagy 2020-ban a Covid okozott. Az átlag mögé nézve: a községekben a legnagyobb (-43%) és a vármegyeszékhelyeken a legkisebb (-28%) a csökkenés. Az egyes vármegyék helyzete e tekintetben is erősebben különbözik. A legjelentősebb visszaesés Baranyában (-61%), Vasban (-60%) és Szabolcs-Szatmár-Beregben (-53%) látszik, míg két vármegyénél még növekedés is kimutatható: Bács-Kiskunnál (+11%), valamint Hajdú-Biharnál (+0,3%). Budapest a maga 41 százalékos esésével a középmezőnybe tartozik.  

Tavaly összességében 21.501 lakásra váltottak ki építési engedélyt, ami az utóbbi nyolc évet tekintve a legcsekélyebb mennyiség. Ez az adat önmagában a választék szűkülését ígéri 2024-re és 2025-re, ám az elemző szerint a piaci dinamika ezt még részben korrigálhatja. Egyrészt a kereslet lassú élénkülése azt mutatja, hogy túl vagyunk a mélyponton. Másrészt a kínálati oldal is mozog már: túl azon, hogy elég jelentős, mintegy 1200-as eladatlan újlakás-készlet van jelenleg is a fővárosi újlakás-piacon, idén sorra jelentenek be újonnan induló nagyobb projekteket is. Továbbá idén van egy alkalmi ösztönzőjük is a lakásépítő vállalkozásoknak: csak azok adhatják 2028 végéig továbbra is 5 százalékos kedvezményes áfával az új lakásaikat, amelyek még idén megszerzik hozzá a jogerős építési engedélyt.